Österreich: Warum Gemeinden an ungenutztem Bauland festhalten, während Wohnraum fehlt

In Oberösterreich sind derzeit rund 11.000 Hektar Grund als Bauland gewidmet, die aber in absehbarer Zeit nicht als solches genutzt werden sollen. Das geht aus einer Untersuchung des Marie-Jahoda-Otto-Bauer-Instituts hervor. Österreichweit kommen laut der Untersuchung weitere leerstehende Immobilien hinzu, zusammen eine Fläche in der Größe Wiens.

Für Wohnungssuchende bedeutet das: Bauland ungenutzt zu lassen, obwohl Nachfrage besteht, treibt die Preise für die verbliebenen verfügbaren Flächen zusätzlich nach oben. Wer ein Grundstück sucht, konkurriert damit um einen kleineren Teil der theoretisch vorhandenen Fläche.

Wie hoch der Flächenverbrauch ist

Österreich verbraucht laut der Untersuchung des Marie-Jahoda-Otto-Bauer-Instituts täglich 11,3 Hektar Boden, vor allem für Siedlung, Verkehr, Landwirtschaft und Industrie. Das ist demnach etwa doppelt so viel wie in der Schweiz oder in Deutschland.

45 % der Landesfläche sind von Wald bedeckt, weitere 30 % werden landwirtschaftlich genutzt. Ein Fünftel des sogenannten Dauersiedlungsraums gilt bereits als verbraucht, davon ist fast die Hälfte versiegelt.

Bereits 2002 wurde ein Reduktionsziel von 2,5 Hektar täglichem Bodenverbrauch bis 2030 als bundesweites Nachhaltigkeitsziel formuliert. Dem steht der aktuelle Wert von 11,3 Hektar deutlich entgegen.

Warum Gemeinden bremsen

Eine gemeinsam von Politik, Wissenschaft und Verwaltung erarbeitete Bodenstrategie der Österreichischen Raumordnungskonferenz sollte das Ziel verbindlich machen. Umgesetzt ist das bisher nicht: Nur zwei Bundesländer unterstützen den Zielwert von 2,5 Hektar, mehrere andere blockieren ihn. Auch der Gemeindebund lehnt eine verbindliche Zielvorgabe ab.

Ein Grund dafür liegt in den Gemeindefinanzen. Die Kommunalsteuer macht laut der Untersuchung rund 14 % der direkten Einnahmen von Gemeinden aus, und neue Betriebsansiedlungen auf frisch gewidmetem Bauland zahlen sich für Kommunen unmittelbar aus.

Laut einer Studie eines Wirtschaftsforschungsinstituts fließen zudem jährlich zwischen 4 und 5,7 Milliarden Euro in klima- und umweltschädliche Subventionen, die aus Sicht der Untersuchung auch den Flächenverbrauch indirekt begünstigen.

Was Bauerwartungsland riskant macht

Ein Teil des ungenutzten Baulands liegt als sogenanntes Bauerwartungsland brach. Es steigt im Wert, sobald es tatsächlich umgewidmet wird, wie die Volksbanken Raiffeisenbanken erläutern. Ein Grundstück, das für 20.000 Euro gekauft wurde, kann nach Umwidmung demnach deutlich mehr wert sein.

Doch eine Garantie für die Umwidmung gibt es laut Volksbanken Raiffeisenbanken nicht. Das Verfahren kann sich über Jahre ziehen, hohe Erschließungskosten verursachen und an behördlichen oder politischen Entscheidungen scheitern.

Viele Finanzinstitute akzeptieren Bauerwartungsland deshalb nicht als Sicherheit für Kredite, weil sie es geringer bewerten als ein erschlossenes Baugrundstück mit Baugenehmigung. Eigentümer zahlen dennoch laufend Grundsteuer, erhoben nach dem Hebesatz B für bebaute und bebaubare Grundstücke, der höher ausfällt als der günstigere Hebesatz A für land- und forstwirtschaftliche Flächen.

Was das für Käufer bedeutet

Wer ein Grundstück kauft, zahlt in Österreich zusätzlich Grunderwerbsteuer von maximal 3,5 % des Kaufpreises. Zusammen mit der laufenden Grundsteuer und dem Risiko, dass eine Umwidmung ausbleibt, macht das Bauerwartungsland zu einer Spekulation mit unsicherem Ausgang.

Die 11.000 Hektar gewidmeten, aber ungenutzten Baulands in Oberösterreich bleiben davon unberührt: Sie zählen zu jenen Flächen, die laut der Untersuchung in absehbarer Zeit nicht bebaut werden sollen.

Bild: Symbolbild, KI-erzeugt.