36 Milliarden Euro: Was die Vergesellschaftung Berlin kosten würde

Nach dem Wahlsieg der Linken in Berlin rückt die Vergesellschaftung Berlin großer Wohnungskonzerne näher. Betroffen wären bis zu 240.000 Wohnungen. Eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) beziffert die nötige Entschädigung je nach Berechnung auf 8 bis 36 Milliarden Euro und kommt zum Schluss, dass das Berliner Wohnungsproblem damit nicht gelöst wird.

Ausgangspunkt ist ein Bürgervotum von 2021: Damals stimmte eine Mehrheit der Berliner dafür, Wohnungsunternehmen mit über 3.000 Wohnungen auf Grundlage von Artikel 15 des Grundgesetzes zu vergesellschaften. Ein Rahmengesetz soll die Voraussetzungen dafür regeln und tritt in Kraft.

• Die Entschädigung liegt je nach Berechnung zwischen 8 und 36 Milliarden Euro.
• Betroffen sind zwischen 220.000 und 240.000 Wohnungen, rund ein Zehntel des Berliner Bestands.
• Erst ab einer Miete von acht Euro je Quadratmeter finanziert sich eine Entschädigungssumme von maximal 13,5 Milliarden Euro aus eigener Kraft.
• Durch die Vergesellschaftung entsteht laut DIW keine einzige zusätzliche Wohnung.

Wie hoch fällt die Entschädigung bei einer Vergesellschaftung in Berlin aus?

Die Zahlen schwanken stark, je nachdem, wer rechnet. Der Berliner Senat schätzte die Entschädigungssumme bereits 2020 auf 29 bis 36 Milliarden Euro. Im Gegensatz dazu gelangt eine im Auftrag der Initiative Deutsche Wohnen & Co enteignen erstellte Untersuchung bei der Betrachtung der Mietfinanzierung lediglich auf eine Spanne von 10 bis 17 Milliarden Euro. Das Institut für Makroökonomie und Konjunkturforschung bewertet die Bestände über den Ertragswert auf 13,5 Milliarden Euro.

Der Berliner Rechnungshof prüfte vier Szenarien zwischen 8 und 36 Milliarden Euro und hält nur die niedrigsten Summen ohne dauerhafte Zuschüsse für finanzierbar. Das DIW rechnet in seiner Studie mit vier Entschädigungsszenarien: 8, 13,5, 21 und 29 Milliarden Euro. Das Institut warnt, dass eine sehr niedrige Entschädigung das Risiko erhöht, dass das Bundesverfassungsgericht die Vergesellschaftung kippt.

Was bedeutet das für den Landeshaushalt?

Das aktuelle durchschnittliche Mietniveau in den betroffenen Wohnungen liegt bei acht Euro pro Quadratmeter. Erst bei dieser Miethöhe deckt eine Entschädigungssumme von höchstens 13,5 Milliarden Euro ihre Kosten allein durch die Mieteinnahmen. Darüber hinaus muss das Land zuzahlen – und je niedriger die Miete nach der Vergesellschaftung ausfällt, desto höher fallen die nötigen Zuschüsse aus.

Bei einer Entschädigung von 21 Milliarden Euro und acht Euro Miete müsste das Land laut DIW jährlich etwa 366 Millionen Euro zuschießen. Bei 29 Milliarden Euro wären es schon rund 791 Millionen Euro pro Jahr. Zum Vergleich: Für 2026 plant Berlin einen Landeshaushalt mit bereinigten Ausgaben von rund 45 Milliarden Euro, wobei der Senat für das gleiche Jahr bereits mit einer Finanzierungslücke von fast 4,6 Milliarden Euro rechnet.

Löst die Vergesellschaftung das Wohnungsproblem in Berlin?

Hier wird die Studie deutlich: Durch die Vergesellschaftung entstünde keine einzige zusätzliche Wohnung. Seit 2011 ist die Berliner Bevölkerung um rund 490.000 Personen gewachsen, der Senat beziffert den Neubaubedarf bis 2040 auf 211.000 Wohnungen, davon 138.000 zur Marktentlastung. Im Jahr 2025 wurden in Berlin jedoch nur 11.027 Wohnungen fertiggestellt.

Private Unternehmen bauten zwischen 2008 und 2025 im Schnitt 42 % der neuen Wohnungen, 2025 sogar 46 %. Fielen diese durch die Vergesellschaftung weg oder verlangten höhere Renditen, dürfte der Neubau laut DIW eher sinken als steigen. Zugleich würden öffentliche Kapazitäten durch die Integration der übernommenen Bestände gebunden und stünden nicht für neue Projekte zur Verfügung.

Das DIW empfiehlt stattdessen drei Alternativen: die Bebauung bereits ausgewiesener, aber noch unbebauter Flächen, die Schaffung von Voraussetzungen zur Umwandlung von Büroflächen in Wohnungen sowie einfachere Standards beim Wohnungsbau. Eine Studie von empirica schätzt zudem, dass die Fluktuation in vergesellschafteten Beständen um etwa 13 % sinken würde – ein Effekt, der laut DIW den Mangel an verfügbaren Wohnungen eher verschärfen als lindern könnte.

Die Zahlen zur Vergesellschaftung in Berlin im Überblick

• 8 bis 36 Milliarden Euro: Spannbreite der diskutierten Entschädigungssummen.
• 240.000 Wohnungen: maximal betroffener Bestand, rund ein Zehntel aller Berliner Wohnungen.
• 366 bis 791 Millionen Euro: jährlicher Zuschussbedarf des Landes bei acht Euro Miete, je nach Entschädigungshöhe.
• 11.027 Wohnungen: Neubau 2025, weit unter dem Bedarf von 211.000 Wohnungen bis 2040.

Bild: Symbolbild, KI-erzeugt.